부동산을 보유할 때 가장 큰 부담 중 하나는 세금입니다. 특히, 1주택자와 다주택자는 부동산 세금에서 큰 차이를 보입니다. 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등 다양한 세금이 주택 보유 개수에 따라 다르게 부과되므로, 이에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이번 글에서는 1주택자와 다주택자의 세금 차이를 상세히 비교하고, 절세 전략까지 알아보겠습니다.
1. 취득세 차이 – 1주택자 vs 다주택자
부동산을 구매할 때 가장 먼저 부과되는 세금이 취득세입니다. 취득세는 주택 수에 따라 세율이 달라지며, 다주택자의 경우 더 높은 세율이 적용됩니다.
1주택자의 취득세
1주택자의 경우 주택 가격에 따라 취득세율이 다르게 적용됩니다.
- 6억 원 이하: 1.1%
- 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 2.2%
- 9억 원 초과: 3.3%
예를 들어, 8억 원짜리 아파트를 구매하는 경우 취득세는 1760만 원(8억 원 × 2.2%)이 됩니다.
다주택자의 취득세
다주택자의 경우, 조정대상지역과 비조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 달라집니다.
- 조정대상지역 내 다주택자: 2주택자 8%, 3주택 이상 12%
- 비조정대상지역 다주택자: 일반 세율 적용
즉, 같은 8억 원 아파트를 조정대상지역 내에서 2주택자가 구매하면 6400만 원(8억 원 × 8%)의 취득세가 부과되며, 3주택 이상이면 9600만 원(8억 원 × 12%)을 내야 합니다.
2. 보유세 차이 – 1주택자 vs 다주택자
보유세는 매년 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다.
1주택자의 보유세
1주택자의 경우 상대적으로 세금 부담이 적으며, 일부 세제 혜택도 받을 수 있습니다.
- 재산세: 주택 공시가격에 따라 0.1%~0.4%
- 종부세: 공시가격 11억 원 초과 시 부과 (기본 세율 0.6%~3%)
다주택자의 보유세
다주택자는 종부세 부담이 크며, 조정대상지역 내 주택을 보유할 경우 더 높은 세율이 적용됩니다.
- 조정대상지역 내 2주택 이상: 기본세율보다 2~4배 높은 중과세율 적용
- 3주택 이상: 최고 6%까지 중과
3. 양도소득세 차이 – 1주택자 vs 다주택자
집을 매도할 때 가장 중요한 세금이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 부동산을 매매하여 얻은 차익에 부과되며, 1주택자와 다주택자의 세율 차이가 큽니다.
1주택자의 양도소득세
1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2년 이상 보유
- 9억 원 이하 주택
- 실거주 2년 이상 (조정대상지역)
다주택자의 양도소득세
다주택자는 양도세 중과세율이 적용되며, 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 추가 세율이 붙습니다.
- 조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
즉, 다주택자가 집을 팔면 양도세율이 최대 75%까지 상승할 수 있으며, 세금 부담이 매우 큽니다.
4. 다주택자 절세 전략
다주택자는 취득세, 보유세, 양도세 부담이 크므로, 다양한 절세 전략이 필요합니다.
1) 증여 활용
양도세 중과를 피하기 위해 증여를 고려할 수 있습니다. 증여세율은 10~50%이며, 배우자에게는 6억 원, 자녀에게는 5천만 원까지 10년간 비과세 됩니다. 10억 원짜리 주택을 증여하면 약 1억 6천만 원의 증여세가 발생하지만, 매도 시 양도세(최대 75%)보다 유리할 수 있습니다. 장기적으로 증여공제 한도를 활용해 분할 증여하면 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
2) 법인 설립
법인을 통해 부동산을 보유하면 개인보다 종합부동산세 부담이 낮아지고, 양도소득세 대신 법인세(10~25%)가 적용됩니다. 또한, 법인 소득을 여러 명에게 배분하면 소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 법인 설립 및 유지 비용이 발생하며, 법인이 주택을 매수하면 취득세(12%)가 중과되므로 신중한 접근이 필요합니다.
3) 장기보유특별공제 활용
10년 이상 보유 시 양도소득세 공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 실거주 2년을 채우면 조정대상지역에서도 공제를 받을 수 있으며, 임대주택으로 등록하면 추가 혜택이 가능합니다. 단기 매매보다 장기 보유 전략이 절세에 유리합니다.
4) 일부 매각 후 1주택 유지
주택을 정리하고 1주택자로 전환하면 양도세 비과세(9억 원 이하), 종부세 완화 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 세금 부담이 큰 주택을 우선 매각하고, 실거주할 주택을 유지하는 것이 바람직합니다.
✅ 단기 절세: 일부 매각, 증여 활용, 양도세 중과 전 정리
✅ 장기 절세: 법인 설립, 장기보유특별공제, 1주택 유지
세법이 자주 바뀌므로 세무 전문가와 상담하여 본인의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
결론
1주택자와 다주택자의 세금 부담은 크게 다릅니다. 취득세, 보유세, 양도세 등 전반적인 세금에서 다주택자는 중과세가 적용되므로 부담이 매우 크며, 이에 따른 절세 전략이 필수적입니다. 특히, 정부 정책 변화에 따라 다주택자의 세금 부담이 더욱 커질 가능성이 있으므로, 장기적인 전략을 세우는 것이 중요합니다.